Кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости в Москве снизилась в среднем на 10%, а в Подмосковье — выросла на 6% по сравнению с результатами оценки, произведенной в прошлом периоде (2015-2016 гг.). Такие результаты получены после публикации новых отчетов о кадастровой оценке. Эксперты, общественные деятели и законотворцы делятся инсайдерской информацией о том, чего ждать владельцам недвижимости от новой процедуры оценки кадастровой стоимости, и какие еще изменения нас ждут.

Михаил Арлашин, эксперт в области оспаривания кадастровой оценки недвижимости Руководитель департамента кадастровой оценки компании ABN-GROUP: «В новой редакции закона 237 ФЗ, поправки к которому отражены в Федеральном законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки», мы видим по большей части положительные стороны, которые постарались отразить в этой статье. Потенциально срок процедуры по оспариванию может быть сокращен на месяц 237 ФЗ отменяет обязательный досудебный порядок и в ближайшее время ликвидирует комиссии. В результате мы ожидаем достаточно серьезную нагрузку на судебный корпус, то есть для оценщиков – это участие в суде в качестве эксперта, для правообладателя – это отсутствие необходимости идти в комиссии, а значит – сокращение срока процедуры на один месяц.

Возвращение досудебного порядка

Если 237 ФЗ закон отменил обязательный досудебный порядок, то новые поправки, по сути, его возвращают. Новый закон возвращает досудебный порядок через ГБУ — при субъекте, и только в случае принятия отрицательного решения государственным бюджетным учреждением, правообладатель обращается в суд. Ретроспективное применение кадастровой стоимости Еще один важный, но на сей раз положительный момент закона, – ретроспективный принцип. В существующей редакции закона оспаривание применяется только к текущему году; в новой редакции предполагается, что рыночная стоимость будет применяться с момента утверждения кадастровой оценки, то есть если вы оспорили кадастровую стоимость через два года после применения кадастровой оценки, то часть уплаченного налога государство вам вернет.

Путаница с датой оценки

Единственная статья в новой редакции, которая нас беспокоит и потенциально может создать проблемы для правообладателей, касается даты установления рыночной стоимости. В статье 22 пункта 7 Федерального закона о поправках сказано следующее: «Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к такому заявлению». Эта статья, на наш взгляд, может привести к путанице с определением базисных периодов для оценки, т.к. в прошлой редакции закона не было таких ограничений. Почему это потенциально может вызвать проблему? Независимый оценщик проводил оценку рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января года, когда проведена новая оценка. При этом в нынешней ситуации это было бы невозможно – новый отчет о кадастровой оценке вышел в сентябре, утвердят его только в ноябре, следовательно, по этой логике, правообладатель не сможет обратиться в ГБУ с отчетом о рыночной стоимости. А если отчет о рыночной стоимости будет на другую дату, например, на 1 июня, то он нерелевантен, так как отражает другой период. Этот момент и вызывает путаницу.

Мы уверены, что законотворцы ее разрешат до утверждения законопроекта. В целом, практика ABN-GROUP по оспариванию показывает, что изменение характеристик объекта в процессе оценки (межевание, объединение и т.д.), меняет характеристики объекта, стоящего на кадастровом учете, и кадастровая стоимость меняется вместе с датой ее определения и в результате может негативно сказаться на установлении рыночной цены в качестве кадастровой. Также отсутствие необходимой документации на объект оценки влияет не в пользу правообладателя недвижимости, при этом активное взаимодействие с оценщиком со стороны правообладателя в процессе подготовки к прохождению процедуры оспаривания придает дополнительный вес правообладателю и влияет на положительный исход дела».

Дэмиан Ворончихин, Председатель президиума СРО «Деловой союз оценщиков»: «В целом сообщество оценщиков положительно смотрит на проект федерального закона. Безусловно, как и все вновь созданное, он требует доработок. Хотелось бы также отметить три положительных момента проекта закона. Первый момент – совершенно четкое предоставление возможности исправления накопленных ошибок – уточнения в отношении объектов с помощью декларации всевозможных неточностей, например, вида разрешенного использования, размера участка, здания и т.д. Это поможет определять более корректную кадастровую стоимость. При этом каналы для подачи такого рода деклараций максимально удобные: через МФЦ, портал Госуслуги или лично.

Второй – постоянный надзор и контроль над ГБУ. В отношении ГБУ и, в частности, их руководителей будет осуществляться постоянный контроль и надзор: как в отношении формальных, так и в отношении применения методик определения рыночной стоимости. Это будет реализовано через формирование регулярного индекса цен на объекты недвижимости, на основе тех сделок, которые они регулярно регистрируют. Это позволит создать реальный контроль, а также закрепить персональную и материальную ответственность руководителей ГБУ за неправильную оценку.

Третий момент – прописывается порядок рассмотрения отчета, который готовит ГБУ, то есть по сути алгоритм – как и в какие сроки заявитель может отправлять замечания для того, чтобы отловить и исправить ошибки в досудебном порядке. Это позволит предотвратить злоупотребления в части завышения цен со стороны муниципалитетов. Конечно, есть и недостатки нового закона, они, в основном касаются cамого оценочного сообщества, но при этом однозначно ясно, что активное участие предпринимательского сообщества и профессиональных оценщиков в обсуждении законопроектов делает их последующее правоприменение эффективнее».