Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Недвижимость
1752 119

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Хрущевка на перспективу

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке
фото: Михаил Ковалев

Вторая волна

В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках считалось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом.

Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добро на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Всего в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.

В начале марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать цены на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не спешили. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не ясна, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.

Самое дешевое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, больше всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором месте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Больше всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине.

По географическом признаку наиболее бюджетные предложения, по данным ЦИАН, сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы — около 120 000 за 1 кв. м. Столько, например, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в Капотне и того меньше — 117 000 руб. Самые дорогие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы хотят получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, средняя стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб., в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за один «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в цене. Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — заметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «за»

В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет примерно 10%, это 18 000–20 000 квартир.

Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Один из основных плюсов — обжитая локация. Рассматривая предложения на рынке жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Напомним, согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка — панельную хрущевку — в рамках программы расселения могут принести доход.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в конце прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Солидный бонус покупатели жилья в сносимых пятиэтажках также получат в виде «лишних» метров. Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на полной отделке жилья. По словам Марии Литинецкой, до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке

Аргументы «против»

Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила. Главный риск на сегодня — это отсутствие четких и понятных правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыне могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушина — в Митино (за МКАД).

Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают возможный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за неудачного расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблине, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10–15%.

В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения — крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.

В-четвертых, не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты отмечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только уже имея в собственности хрущевку».

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. «Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания», — заключила Литинецкая.

На очереди— панельные девятиэтажки

Панельные девятиэтажки могут включить в программу реновации жилья в Москве, сообщается на сайте столичной мэрии. Уточняется, что техническое состояние дома должно быть неудовлетворительным и он должен находиться в границах квартала реновации (то есть рядом с пятиэтажками). Кроме того, жители дома должны предложить включить его в программу реновации и путем голосования собрать большинство голосов «за». «В программу реновации не войдут добротные, комфортные пятиэтажные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта», — сообщили в мэрии. Также не тронут пятиэтажки, большинство жителей которых выскажутся против сноса их домов.

Источник: mk.ru

119 комментариев

  31. Hermine

    Excellent pieces. Keep posting such kind of information on your page.
    Im really impressed by your blog.[X-N-E-W-L-I-N-S-P-I-N-X]Hey there,
    You have done a great job. I will certainly digg it and personally suggest to my friends.
    I am sure they’ll be benefited from this website.

    Visit my web site :: Green Roads CBD – Hermine –

  38. night skin care

    I usually do not create a ton of comments, however i
    did some searching and wound up here Четыре плюса и
    четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке | Недвижимость Москвы.
    And I actually do have 2 questions for you if you usually do not mind.
    Could it be only me or does it look as if like some of these
    comments appear like they are left by brain dead people?
    😛 And, if you are writing at other places, I would
    like to follow anything fresh you have to post. Would you make a
    list of all of all your shared pages like your Facebook page, twitter feed, or linkedin profile?

    Review my page … night skin care

  47. Freeman

    I?m impressed, I must say. Seldom do I encounter a blog that?s equally educative and amusing, and without a doubt,
    you’ve hit the nail on the head. The issue is something that too few people
    are speaking intelligently about. I am very happy I
    found this in my search for something regarding this.

    my web blog – Pinnacle Science Testo Boost (Freeman)

  58. sleep enough

    Please let me know if you’re looking for a article
    writer for your blog. You have some really great articles and I feel I would be a good asset.
    If you ever want to take some of the load off, I’d absolutely love to write some articles for your blog in exchange for a link
    back to mine. Please shoot me an e-mail if interested. Thanks!

    Also visit my web-site … sleep enough

  63. carb nite

    We wish to thank you once again for the lovely ideas you gave Jesse when preparing her post-graduate research as well as, most importantly, for providing all the ideas
    in a blog post. Provided we had known of your blog a year ago, we’d have been kept from the
    unwanted measures we were taking. Thanks to you.

    Here is my blog carb nite

  67. soma

    Hey just wanted to give you a quick heads up.

    The words in your post seem to be running off the screen in Safari.

    I’m not sure if this is a formatting issue or something to do with browser
    compatibility but I thought I’d post to let you know. The design and style look great though!
    Hope you get the problem fixed soon. Kudos

  69. https://yclas380.00web.net/market/nouvee-skin-cream-fight-wrinkles-with-one-formula.html

    Thanks for one’s marvelous posting! I quite enjoyed reading it, you happen to be a great author.I will remember to bookmark your blog
    and will eventually come back in the foreseeable future.
    I want to encourage that you continue your great posts, have a nice evening!

    my website :: Nouvee Skin Cream (https://yclas380.00web.net/market/nouvee-skin-cream-fight-wrinkles-with-one-formula.html)

  71. Erlinda

    Undeniably believe that which you said. Your favorite justification appeared to be on the web the easiest thing to be aware of.
    I say to you, I certainly get annoyed while people think about worries that they plainly don’t
    know about. You managed to hit the nail upon the top
    as well as defined out the whole thing without having side-effects ,
    people can take a signal. Will probably be back to get more.

    Thanks

    Check out my webpage Straight Gains XL (Erlinda)

  78. Brigitte

    Right here is the perfect website for anybody who would like to
    understand this topic. You realize so much its almost hard
    to argue with you (not that I personally would want to?HaHa).

    You certainly put a fresh spin on a topic that has been written about for decades.
    Wonderful stuff, just excellent!

    Stop by my blog post Brigitte

  86. Rhoda

    I’m amazed, I must say. Rarely do I encounter a blog that’s equally educative and amusing, and let me tell you, you’ve hit
    the nail on the head. The problem is an issue that too few people are speaking intelligently about.
    I am very happy that I found this during my
    search for something relating to this.

    My webpage Rhoda

  89. gamelaufree.com

    Greetings I am so delighted I found your web
    site, I really found you by mistake, while I was researching on Digg for
    something else, Nonetheless I am here now and would just like to say thanks for
    a marvelous post and a all round interesting blog (I also love the theme/design),
    I don’t have time to read through it all at
    the moment but I have bookmarked it and also included your RSS feeds, so when I have time I will be
    back to read a great deal more, Please do keep up the great job.

    my web-site; gamelaufree.com

  91. http://www.comptine.biz

    Hi there, I discovered your website by means of Google while searching for a
    related topic, your website came up, it appears good.
    I have bookmarked it in my google bookmarks.[X-N-E-W-L-I-N-S-P-I-N-X]Hello there, just become aware of your
    weblog thru Google, and located that it’s really
    informative. I’m going to watch out for brussels.
    I will appreciate if you happen to proceed this in future.
    A lot of other people will probably be benefited out of your
    writing. Cheers!

    my webpage – http://www.comptine.biz

  102. diet ulitmate

    First of all I would like to say great blog!
    I had a quick question which I’d like to ask if you do not mind.
    I was interested to know how you center yourself and clear your head before writing.

    I have had a difficult time clearing my thoughts in getting my thoughts out.

    I truly do take pleasure in writing however it just seems like the first
    10 to 15 minutes are lost simply just trying to figure out how to begin. Any recommendations or tips?
    Appreciate it!

    Look into my web site – diet ulitmate

  109. http://www.meteoritegarden.com/

    Thanks for every one of your effort on this web page.
    My daughter loves making time for investigation and
    it’s easy to see why. A lot of people hear all about the compelling medium you
    offer good tricks through this web site and therefore increase
    contribution from other people about this content so our own daughter
    is now starting to learn a lot. Enjoy the remaining portion of the
    new year. You’re carrying out a wonderful job.

    my blog post – http://www.meteoritegarden.com/

  117. http://www.aniene.net/modules.php?name=Your_Account&op=userinfo&username=MulkeyDani

    Definitely imagine that which you said. Your favourite justification seemed to
    be on the web the easiest factor to take into accout of.
    I say to you, I definitely get irked whilst other
    folks think about worries that they just don’t
    recognise about. You controlled to hit the nail upon the top
    as neatly as defined out the entire thing without having side effect , folks can take a
    signal. Will probably be back to get more. Thank
    you!

    My page – http://www.aniene.net/modules.php?name=Your_Account&op=userinfo&username=MulkeyDani

Отставить комментарий