На вторичном рынке жилья продолжают падать цены

Москвичи скупают дешевые «однушки»

В поиске «дна»

В минувшем месяце Росреестр зарегистрировал в Москве 8486 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья. При этом число финансовых обязательств о проведении сделок (предоплат) сократилось на 35–40%. На спрос негативно повлияли ожидания покупателей в отношении дальнейшего снижения ипотечных ставок и наступление широким фронтом качественных новостроек, считают специалисты.

Кроме этого накопления потенциальных покупателей, которые привыкли хранить сбережения в твердой валюте, съел сильный рубль. Только за последний квартал наша национальная валюта относительно доллара укрепилась на 12,5%. Интерес к покупкам не простимулировала даже анонсированная столичными властями программа сноса пятиэтажек.

И самое главное — экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего. Из-за этого доходы рядовых граждан продолжают снижаться. По оценке компании «Финэкспертиза», на среднюю зарплату москвича в 77,8 тыс. рублей можно приобрести только полметра (0,51 кв. м) во вторичной квартире стоимостью 152,3 тыс. рублей за 1 кв. м. 

Объем предложения в прошлом месяце восстановился почти до декабрьского уровня и составил в феврале 43,7 тыс. квартир. Из них 24% были выставлены на продажу впервые.

По данным гендиректора компании «Азбука жилья» Владимира Каширцева, в начале марта на вторичном рынке «старой» Москвы средняя цена лота в экономклассе составила 7,72 млн руб., в «комфорте» — 17,78 млн руб., в «бизнесе» — 45,06 млн руб.

Чемпион из хрущевки

Как сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, самая дешевая квартира в старых границах Москвы расположена в хрущевке в Дмитровском районе Северного административного округа. Эта однокомнатная квартира предлагается за 4,2 млн рублей. Она расположена на последнем этаже кирпичного пятиэтажного дома. Площадь кухни — 5,8 кв. м. 

Самая бюджетная квартира в пятиэтажном доме находится в поселке Птичное Первомайского района Троицкого административного округа. За нее просят всего 4 млн рублей. В квартире, находящейся на первом этаже, две изолированные комнаты, кухня площадью 5,5 кв. м и раздельный санузел. Она требует ремонта.

По словам эксперта, в среднем цена квадратного метра московской панельной хрущевки сейчас составляет 155,95 тыс. рублей, а кирпичной – 180,94 тыс. рублей. Однако стоимость любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры в пятиэтажном доме, зависит от местоположения. Например, в ЦАО средняя «однушка» в хрущевке стоит порядка 6,8 млн рублей, а такой же объект в Юго-Восточном административном округе обойдется почти на 2 млн дешевле — всего в 4,9 млн рублей».

фото: Иван Скрипалев

Сезон скидок

Но это ценники жилья, выставленного на продажу. Реальные бюджеты сделок сегодня значительно отличаются от цифр, фигурирующих в объявлениях о продаже недвижимости. Размер предоставляемых скидок при покупке готового жилья растет несколько месяцев подряд. За 2016 год дисконт вырос более чем вдвое: с 2–3% до 5–8%, сообщили в Est-a-tet. Доля сделок, заключаемых со скидками, за тот же период увеличилась еще заметнее — с 35% до 80%.

По сути, скидки не предоставлялись только на квартиры, которые изначально выставлялись на рынок по ценам ниже рыночных, например залоговое жилье. По данным «Инкома», в прошлом месяце 84% московских квартир было продано со скидкой, в итоге в среднем готовую квартиру в старых границах столицы покупали за 7,6 млн руб. Для сравнения, с октября по январь данный показатель находился на уровне 7,85 млн руб.

Растет и средний срок экспозиции вторичного жилья. За 2016 год он увеличился в два раза, до четырех месяцев. В начале этого года тенденция продолжилась. Согласно подсчетам Марины Толстик, в феврале на фоне снижения спроса срок экспозиции увеличился на 25 дней по сравнению с январем — с 74 до 99: «Январь и февраль пока являются худшими месяцами с точки зрения спроса за пять последних лет. Структура спроса четко показывает, что количество денег у населения продолжает сокращаться, поэтому средний чек сделки уже второй месяц не выходит за рамки 9,4 млн рублей за квартиру. При этом 76% готового жилья в феврале продавалось до 9 млн рублей». «А поскольку заметных предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет, но жилищный вопрос решать необходимо, то наиболее востребованными становятся совсем небольшие квартиры, причем даже не двухкомнатные, а однокомнатные», — добавила эксперт.

«Однушки», особенно рядом с метро, — сегодня самый ходовой товар на вторичном рынке. На них в прошлом месяце пришлось 42% всех сделок! За ними по популярности следуют «двушки» (35%). Доля продаж «трешек» в феврале увеличилась с 15% до 18%, а доля многокомнатных квартир — с 3 до 4%. Еще 1% сделок обеспечили продавцы комнат.

фото: Иван Скрипалев

Специфика округов

На формирование средних цен сегодня оказывают влияние три основных фактора: рыночный спрос на типы домов в каждом округе, структура жилого фонда в АО и конкуренция в округе со стороны новостроек. Так, в Южном округе в феврале продавцы переписали ценники в сторону уменьшения за «квадраты» в монолитных домах (-1,7% к январю) и хрущевках (-1,5%), зато почти на 1% подорожали квартиры в панельных домах типовой и улучшенной планировки. В Северном округе другая картина: там подешевело жилье в монолитных и монолитно-кирпичных домах (-1,9% к январю), а также в панельных хрущевках (-0,7%), хотя на 1% подросли ценники в панельных домах улучшенной планировки и кирпичных домах с большой кухней.

На северо-западе в среднем на 1% подешевели хрущевки, однако на 1% стали дороже квартиры в панельных домах типовой планировки. В ЗАО уменьшилась цена в панельных хрущевках (-1,7%) и кирпичных домах с большой кухней (-1%), при этом увеличилась цена в кирпичных хрущевках (+1,6%) и панельных домах типовой планировки (+0,8%). В Восточном округе на 2% подешевели квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, а в СВАО на те же 2% упали в цене панельные хрущевки.

На территории Новой Москвы сложилась схожая ситуация. По итогам февраля в Новомосковском округе собственники жилья снизили средний «ценник» на 1,2%, а в Троицком, наоборот, подняли на 1,9%. Дело в том, что в Новомосковском округе конкуренция между первичным и вторичным рынком ощущается особенно остро, а в уже сложившемся Троицком округе конкуренция с новостройками не так ощутима.

По мнению специалистов, низкокачественное готовое жилье не востребовано у сегодняшнего покупателя и «всухую» проигрывает в борьбе с «наступающими» новостройками и качественными объектами вторичного рынка. Поэтому столичные «квадраты» в старых домах, скорее всего, будут дешеветь и дальше, уверены аналитики.