Не надо бояться: как избежать мошенничества при покупке жилья

Недобросовестных застройщиков можно заставить раскошелиться на сотни тысяч рублей

Собственное жилье — заветная мечта многих граждан. Мечта, прямо скажем, дорогая, а оттого вдвойне желанная. Именно поэтому люди, порой толком не проверив информацию о застройщике, берут ипотеку, вкладывают средства в «долевку» на ранних стадиях строительства в надежде сэкономить. И очень часто попадают впросак. Один из распространенных примеров откровенного «кидалова» — задержка сроков сдачи здания в эксплуатацию. В таких случаях дольщики в большинстве своем, покорно принимают задержки, убеждая самих себя в том, что в строительстве, мол, сроки — понятие субъективное; а собирать бумаги для подачи иска и платить адвокату — хлопотно, дорого и вообще бессмысленно, все равно «в судах все куплено». Да и непонятно, какую компенсацию просить, — ее размер зависит от большого числа факторов и не всегда их можно определить в начале судебного разбирательства. Отсюда и отсутствие интереса со стороны дольщиков — они рады, что в конце концов через много месяцев, а то и лет после согласованной даты, но все-таки получили квартиры, и не хотят портить себе праздник судебными спорами.

А напрасно: как выяснилось, деньги за задержку получить вполне реально. Первое правило на пути к победе — побороть страх перед судом.

Полмиллиона за 8 месяцев

Собеседница «МК» Ольга К. — женщина средних лет, работающая в Москве, жена и мать. А еще участница долевого строительства, которой удалось выиграть у недобросовестного застройщика деньги. Она рассказала свою историю, доказывающую, что если есть воля и желание, законный способ победить мошенников найдется.

Много лет проживая с супругом и ребенком в съемной квартире, Ольга решила, что пора обзавестись собственной жилплощадью. В первую очередь было выбрано место — Красногорский район. Следующим шагом было обращение в правительство Московской области, где ей удалось получить список надежных застройщиков. Для пущей уверенности через знакомых она нашла специалиста по недвижимости, который проконсультировал на эту тему. Ольга подошла к выбору застройщика весьма серьезно. По ее словам, в то время ей было совершенно все равно, какие виды будут из окна ее будущей квартиры. Главное — не попасть в сети недобросовестных строительных организаций, «кидающих» дольщиков на деньги. «Я гуглила информацию, облазила все форумы, читала отзывы и в итоге знала все про всех застройщиков в выбранном районе, — рассказывает собеседница. — Выбирала из тех объектов, которые возводят надежные застройщики. Во всяком случае, так мне тогда казалось».

Наконец подходящий вариант был найден. Семья заплатила за двухкомнатную квартиру сразу полную сумму — порядка 3,2 млн рублей. В договоре было написано: 30 апреля 2015 года здание будет достроено, а ключи от квартиры выданы. Однако гладко было только на бумаге. Ни рекомендации чиновников, ни мониторинг в Интернете, ни консультации специалиста не уберегли от нервотрепки. Вовремя дом сдан не был, и начались бесконечные откладывания. В конечном счете задержка составила 8 месяцев.

За это время потенциальные собственники квартир восьмиэтажного дома в Интернете создали форум, где и проходили эмоциональные обсуждения сложившейся непростой ситуации. «В нашем доме пять подъездов. На каждом этаже по шесть-семь квартир. Людей достаточно много, и весь дом думал, что же теперь будет, — рассказала женщина. — Многие просто боялись обращаться в суд. У людей есть какая-то фобия. Они уверены, что это очень сложная и долгая процедура, и предпочли просто проглотить задержку. Но лично я считаю, что на самом деле застройщик всех «обул». Нарушен закон, и виновный должен понести наказание».

Не получив долгожданную недвижимость вовремя, Ольга с мужем кинулись с законным вопросом к застройщику: когда же? Ее примеру последовали и другие обманутые дольщики. На что в строительной организации попросили подождать: мол, «все будет хорошо». Когда же застройщик увидел, что число претензий растет с каждой минутой, он попытался сбить волну недовольства, предложив своеобразную подачку за задержку: к примеру, плюс 70 тысяч рублей к ремонту, бесплатная сборка кладовки в квартире. Как ни странно, большинство «кинутых» эти предложения устроили. Из всех возмущенных граждан в суд обратились от силы 10%.

Спустя полгода после обещанной выдачи ключей наша собеседница решила проконсультироваться с юристом, как действовать в данной ситуации. «Мы нашли, можно сказать, профильного адвоката, у которого был успешный опыт защиты обманутых дольщиков. Заключили с ним договор и начали собирать необходимые документы. Юрист заверил, что за задержку от застройщика можно получить очень хорошую сумму, но мало кто этим пользуется. В первую очередь был подготовлен список бумаг, которые от нас требуются для суда, и начался процесс ожидания того момента, когда застройщик выдаст ключи от квартиры, а это случилось в феврале 2016-го», — рассказывает Ольга. Она пояснила, что сроки здесь имеют значение: сумма за общую просрочку считается с того момента, когда по договору дольщики должны были получить собственность, до того, когда им уже реально вручили акт приемки-передачи квартиры.

Документы были поданы в суд. Апелляции не потребовалось. «2 августа 2016 года суд принял решение в нашу пользу. Мы выиграли чуть более 500 тысяч рублей. И сумма нас вполне устроила. Все эти деньги, полученные от просрочки, были вложены в ремонт полученной квартиры, — не скрывает радости наша собеседница. — Правда, только следующей осенью нам выдали окончательный пакет документов, подтверждающий выигранное судебное дело. Мы принесли застройщику решение суда, и как только у него на счете появились деньги, нужную сумму перечислили нам. Прошло буквально несколько дней, после чего деньги поступили на мою банковскую карту».

Услуги юриста обошлись семье в 30 тысяч рублей и не предусматривали процентов от возможного выигрыша.

Как отстоять свои права: руководство к действию

Практикующий юрист Жанна Босова, на счету которой более сотни выигранных дел, связанных с проблемами дольщиков, подробно объяснила в интервью «МК» всю подноготную подобных споров.

— Смоделируем ситуацию: строительная фирма задержала сроки сдачи многоквартирного дома. Каковы первые шаги граждан, желающих наказать застройщиков за задержку?

— При покупке квартиры у застройщика необходимо обращать внимание на существенные условия, указанные в договоре долевого участия. Одним из них является срок передачи квартиры дольщику. Если он нарушен, необходимо выставить претензию застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Бумага направляется по почте с заказным уведомлением, с описью вложения ценным письмом. Это обязательное условие: если дольщик так не сделает, суд не удовлетворит требования истца в полном объеме. Надо учитывать: когда дольщик обращается в суд, ему автоматически положена не только неустойка, но и присуждение штрафа в размере 50% от суммы, определенной судом, которую впоследствии должны взыскать с застройщика. Так вот: если дольщик не направит претензию о взыскании неустойки, суд откажет во взыскании в пользу дольщика 50% штрафа, а это, как правило, достаточно существенная сумма.

— Как поступить в случае, если застройщику не придет почтовое уведомление?

— Если дольщик направил застройщику претензию о взыскании неустойки, а тот ее не получил, то гражданин, когда письмо вернется отправителю, не должен вскрывать конверт с его содержимым. Необходимо представить на обозрение суда невскрытый конверт. Если претензия возвратилась дольщику и на почтовом конверте указано, что возврат произведен за истечением срока хранения и по причине отсутствия застройщика по данному адресу, то все финансово-хозяйственные риски о неполучении корреспонденции лягут на строительную фирму. Согласно действующему законодательству такое сообщение считается доставленным.

— Как корректно составить претензию о взыскании неустойки?

— Документ должен содержать данные дольщика, обращение к застройщику (его адрес, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, можно взять на сайте налоговой инспекции), характеристику квартиры, срок передачи квартиры от застройщика к дольщику, период нарушения срока передачи квартиры застройщиком, нарушенные нормы права, расчет неустойки, требование о выплате суммы неустойки, реквизиты дольщика, куда застройщик обязан перечислить суммы неустойки и компенсации морального вреда. Исходя из судебной практики сумма компенсации морального вреда составляет 5 тыс. рублей и выше.

— Как часто удается выигрывать дела подобного рода?

— Могу оперировать только своей статистикой. Ко мне обратились с данной проблемой более 100 дольщиков. По всем делам судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о взыскании с застройщиков неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, издержек и расходов. Суммы по искам были взысканы разные — от 100 тыс. до 700 тыс. рублей.

Сколько юристов, столько и мнений

Впрочем, далеко не все эксперты, опрошенные «МК», разделяют мнение о том, что Фемида непременно примет сторону дольщика. Прецеденты, когда суд выносит положительный вердикт после затягивания застройщиком введения жилья в эксплуатацию, до сих пор не принимают массового характера, подчеркивает старший аналитик ИК «Фридом Финанс» Богдан Зварич. «Можно говорить, что это точечные проблемы отдельных компаний или даже проектов, и не всегда они обусловлены факторами самого застройщика, — отмечает специалист. — При этом некоторые дольщики действительно пытаются судиться, однако не все готовы к затяжному процессу с неизвестным исходом, в результате чего очень часто подобные задержки остаются без последствий для застройщика».

В то же время, по словам ведущего аналитика ГК «ТелеТрейд» Марка Гойхмана, судебные иски по поводу компенсации за просрочку сдачи дома стали в последнее время массовым явлением. «По закону суды, как правило, выносят решения в пользу покупателей. Суммы компенсаций зависят от индивидуальных обстоятельств, сроков задержки, стоимости квартир. Но отсудить можно небольшие суммы, например до 500 тыс. рублей», — рассказал он. Эксперт солидарен с мнением Зварича: «Далеко не все пострадавшие жильцы хотят связываться с судебными тяжбами, нести соответствующие расходы. Для людей часто важнее просто получить вожделенные ключи от квартиры. А задержка воспринимается как досадное, но почти неизбежное явление российской действительности, которое нужно просто смиренно пережить».

Удовлетворение судом исковых заявлений, связанных с компенсацией за просрочку сдачи домов в эксплуатацию, не миф, продолжает юрист судебно-аналитического отдела Александра Елизарова. «Суммы взысканий с застройщика варьируются в зависимости от того, какая неустойка за пропуск срока прописана в договоре, — подчеркнула эксперт. — К этому добавляется 50% от присужденной истцу суммы согласно закону «О защите прав потребителей», а также компенсация морального ущерба. В результате конечный размер компенсации довольно-таки ощутим».

Отметим, что всем регионам РФ до 1 августа текущего года было поручено правительством разработать план действий по оказанию помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Однако это распоряжение не было выполнено. Глава Минстроя Михаил Мень 9 августа сообщил: «Не все субъекты России соизволили прислать «дорожные карты», которыми они расписывают алгоритм действий по ликвидации проблемных объектов, в которых есть обманутые дольщики». По его словам, из 70 регионов, где такие многоквартирные здания имеются, план действий прислали лишь 52, из которых 12 оформили свои «дорожные карты» некорректно. Выходит, права дольщика и по сей день не регламентированы должным образом и без судебного вмешательства их защита не представляется возможной.