Новостройки вытесняют «вторичку»

На рынке готового жилья — синдром «разочарованного продавца»

фото: Александр Астафьев

«Революционная ситуация»

«В Москве цены на готовые квартиры продолжают медленно ползти вниз», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его оценке, по итогам августа в среднем один «квадрат» в рублях потерял 0,3% и снизился до 167,6 тыс. руб.

В течение последнего месяца лета изменились предпочтения покупателей по типам жилья. В предыдущие месяцы рынок держался в основном за счет крайних сегментов — дорогого жилья и кирпичных пятиэтажек. По итогам августа кирпичные хрущевки по-прежнему были в небольшом плюсе, компанию им составили панельные дома советской постройки (в том числе пятиэтажные), дешевевшие в предыдущие месяцы. Более дорогие сегменты — монолит-кирпич, сталинки и современная панель, наоборот, ушли в минус.

Такая ситуация, на взгляд аналитика, связана с так называемым синдромом «разочарованного продавца». Люди, выставлявшие недвижимость на продажу по завышенным ценам и не дождавшиеся покупателей, массово снимают свои квартиры с экспозиции.

«На вторичном рынке недвижимости сложилась «революционная ситуация», когда «верхи не могут, а низы не хотят», — полагает Репченко. — Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. Газпромовского топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена, — он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны — они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей — граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность».

Рекордный минимум

С этой оценкой согласны и аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». По их мнению, около 70% выходящих сегодня на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью. С другой стороны, примерно 30% покупателей «вторички» Москвы требуют нереальных скидок. В результате количество заключенных договоров о проведении сделок оказалась минимальным за последние 10 лет.

С января 2015 года квартиры на вторичном рынке Москвы подешевели на 13%. При этом средние зарплаты выросли, а ипотечные ставки упали. Согласно расчетам аналитиков компании, при средней зарплате в Москве 76,2 тыс. руб. в месяц условный житель столицы сможет в одиночку накопить на среднюю однокомнатную квартиру за 6,7 млн руб. в 1,3 раза быстрее, чем в 2015 году, — примерно за 14,5 года против 19,5. Чтобы приобрести среднюю «двушку» за 8,5 млн руб., ему понадобится около 18,5 года (в 2015 году — 24,5 года), а на «трешку» пришлось бы зарабатывать 31 год (против 39,1 года в ситуации два года назад). При этом предполагается, что человек, который копит на квартиру, будет ежемесячно откладывать ровно половину своей зарплаты — 38,1 тыс. руб.

Сейчас средняя стоимость квартиры на вторичном рынке (без учета класса жилья и метража) в Москве составляет 10,1 млн руб. Сильнее всего подешевели за два года однокомнатные квартиры — на 14,1%, до 6,7 млн руб., за ними следуют «двушки» (минус 11,5%, до 8,5 млн руб.) и «трешки» (минус 9%, до 14,1 млн руб.).

Наступление новостроек

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сокращается. И будет сокращаться и дальше из-за конкуренции со стороны готовых новостроек. «Новостройки активно теснят «вторичку», — признала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Разрыв в стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынке минимален, причем нередко московские новостройки дешевле, а пропасть в плане качества объектов возрастает».

Особенно этот процесс ускорился с началом кризиса, когда застройщики заметно улучшили все ключевые характеристики новых жилых комплексов, тогда как вторичный фонд продолжает ветшать. Как полагает эксперт, при сохранении нынешней тенденции уже в ближайшие пять лет число сделок с новостройками превысит количество транзакций на «вторичке».

Надежды владельцев жилья омрачают и планы московской горадминистрации. После реновации нового жилья станет в три раза больше. Это мощный конкурент для «вторички», которая очень много потеряет в цене.

Что дальше?

«К 2019 году цены на жилье на вторичном рынке опустятся еще на 10–15% по сравнению с нынешними», — считает директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

«Сейчас не наблюдается никаких причин, для того чтобы цены могли резко вырасти за один месяц. Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей», — уверен Олег Репченко. По его мнению, из-за ограниченного платежеспособного спроса и масштабного строительства нового жилья в Новой Москве и Подмосковье средние цены на вторичном рынке продолжат снижаться и к 2021 году могут достичь 100–140 тыс. руб. за 1 кв. м.