Сервитут — скорее редкое явление. И поэтому он болезненно воспринимается возможными сторонами. Из-за нечастого применения ограничение владения земельными участниками всегда порождает массу вопросов. О том, что такое сервитут, каким законодательством он регулируется в России и в каких документах искать ответы на вопросы, не попавшие в этот обзор, рассказала Екатерина Спирина, юрист юридической компании «ПРИОРИТЕТ».

Конституция гарантирует каждому гражданину России право частной собственности на принадлежащую ему вещь. При этом законодатель предусмотрительно уточнил, что для защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц права человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в которой это необходимо государству. Таким образом, ограничение права собственности возможно, но только в случаях и в порядке, которые установлены законом.

Такая позиция государства разумна и обоснована, ведь каждый россиянин неразрывно связан с обществом, в котором он живет, а, следовательно, право одного не должно нарушать права другого и наоборот. Указанный подход распространяется на все сферы жизни россиян, в том числе и на правоотношения, связанные с частной собственностью на недвижимое имущество и землю. Одним из самых распространенных на практике ограничений прав собственника в данной сфере является сервитут.

Этот правовой институт известен еще со времен Древнего Рима. Именно сервитут предоставляет право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью для обеспечения возможности использования другой недвижимой вещи.

Права и возможности

Сервитут может быть реализован между соседними объектами недвижимости (п. 1 ст. 273 ГК РФ). Чаще всего на практике такими являются земельные участки.

Важно учитывать, что сервитут может устанавливаться также в отношении помещений, как нежилых, так и жилых. Ситуация, при которой возможно возникновение потребности в установлении сервитута на часть жилого помещения, возникает при наличии долевой собственности, к примеру, на дом, в котором помещение, принадлежащее одному из собственников, является проходным. Вместе с тем стоит отметить, что положительная судебная практика по требованиям об установлении сервитута в отношении жилых помещений встречается крайне редко.

Приведу пример одного такого дела. Истец обратился в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении, взыскании убытков, установлении сервитута. Спорными метрами по делу являлась четырехкомнатная квартира, находящаяся в долевой собственности у истца и ответчиков. Истица приобрела долю в квартире на основании договора дарения. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку истица является собственником доли спорной квартиры, следует удовлетворить ее требования о вселении в принадлежащую ей комнату. Также суд удовлетворил другое требование, а именно об установлении сервитута в отношении комнаты, принадлежащей ответчикам, с целью обеспечения бессрочного постоянного беспрепятственного прохода. Санкт-Петербургский городской суд с решением суда не согласился, указав, что установление сервитута невозможно без нарушения прав ответчиков. Кроме того, суд отметил недобросовестность истца, который при приобретении доли знал о невозможности ее использования по назначению, что также оказало влияние на разрешение вопроса об установлении сервитута.

Публичные и частные ограничения

В зависимости от субъектного состава действующий закон разделяет сервитуты на публичные и частные.

Публичный устанавливается в интересах государства, органов местного самоуправления либо населения посредством принятия соответствующего решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Перечень оснований установления публичного сервитута приведен в пункте 3 статьи 23 Земельного кодекса РФ и является исчерпывающим. Например, одной из самых распространенных причин установления публичного сервитута является ситуация, когда через земельный участок проходит единственный путь к дороге общего пользования.

Термин «частный сервитут», то есть сервитут, который устанавливается между частными лицами, законодательно не закреплен и значится просто как «сервитут». При этом он может устанавливаться как по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего объекта недвижимости, так и — при не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута — в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Примечательно, что сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Исключительная мера

Установление сервитута, как правило, используется для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих применению земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Вместе с тем нельзя забывать, что для владельца недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, эта мера является обременением, влекущая убытки, а значит, установление сервитута крайне нежелательно.

Преследуя цель обеспечить соблюдение баланса интересов, законодатель справедливо определяет сервитут как меру исключительную, к применению которой стороны могут прибегнуть лишь в том случае, если отсутствуют альтернативные способы обеспечить доступ к имуществу.

В частности, в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года, указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Таким образом, разрешая дела по искам об установлении сервитута, в первую очередь суды устанавливают факт отсутствия других способов доступа к объекту недвижимости. В случае если из материалов дела будет усматриваться наличие иного способа попасть к собственности, судом в удовлетворении такого требования с максимальной долей вероятности будет отказано.

Вот тому пример из практики: Истец обратился с требованием об установлении на участке ответчика сервитута, указав, что это необходимо для обеспечения сквозного проезда большегрузных автомобилей. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что для проезда к зданию истца есть свободный доступ через принадлежащий ему на праве аренды земельный участок. Кроме того, установление испрашиваемого сервитута приведет к ограничению прав пользователя земельного участка и, как следствие, к нарушению баланса между интересами собственника участка и нуждами истца (из Постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 декабря 2018 г. № Ф02-6049/2018 по делу № А19-9450/2018). Схожую позицию также высказал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении № 11248/11 от 18 февраля 2012 года.

Отмечу, что при удовлетворении требования об установлении сервитута суд должен будет определить его точное содержание и указать конкретные условия, на которых истец вправе пользоваться чужим объектом недвижимости, включая указание на площадь участка, на который должен быть, установлен сервитут, размер платы за пользование земельным участком (рассчитывается экспертным путем) и срок установления сервитута.

Не отвечающий перечисленным требованиям судебный акт подлежит отмене. Данный вывод отражен в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2015 года № Ф09-4503/15 по делу № А60- 17129/2014.

Регистрация в ЕГРН

Все сервитуты подлежат госрегистрации в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости. Обратите внимание, отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует его государственной регистрации.

Закон о регистрации прав на недвижимость не содержит обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 39.25, 39.26 Земельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее трех лет.

В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. Указанная позиция отражена в пункте 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года.

Документы для суда

При обращении в суд с исковым заявлением об установлении сервитута придется доказать наличие прав на объект недвижимости как у лица, предъявившего требование об установлении сервитута, так и у лица, к которому предъявлено данное требование.

В качестве доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, могут быть предъявлены следующие документы:

• договоры купли-продажи, мены, дарения;
• постановления органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
• свидетельства о государственной регистрации права;
• свидетельства о праве собственности (до 01 июля 2016 г.);
• выписка из ЕГРП;
• государственные акты, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• свидетельство о праве на наследство (при наличии);
• расчет соразмерной платы за сервитут (отчет об оценке сервитута);
• а также документы, содержащие описание земельного участка (документы кадастрового учета).

В случае, если заинтересованное лицо будет требовать установления сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества, то в удовлетворении требования судом будет отказано.

Позиция арбитров по данному вопросу обоснована тем, что у лица не возникло право собственности на самовольную постройку, а значит, отсутствует право требовать от собственника соседнего земельного участка ограничения пользования названным участком.

Обратите внимание, досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает. Заинтересованному лицу достаточно представить доказательства невозможности достичь соглашения об установлении сервитута без вмешательства арбитров.

Эти вопросы и множество других, с которыми чаще всего сталкивались суды при рассмотрении дел об установлении сервитута, разъяснены в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года.

Обзор — едва ли не ключевой документ для практикующих юристов, когда возникают судебные споры по установлению сервитута. Практика за последние годы также восполнила скудность законодательного урегулирования отношений по вопросам установления сервитута. Однако, на мой взгляд, законодателям не помешает урегулировать сегодня спорные вопросы на законодательном уровне, чтобы в обществе была однозначная трактовка возникающих проблем между собственниками земельных участков.

Автор: Спирина Екатерина
Источник: Юридическая компания "ПРИОРИТЕТ"